قانون روابط موجر و مستأجر ـ 56

 

ماده 1ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یابه منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نمایندة قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.

ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد:

            1 ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌.

            2 ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها وباغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد.

            3 ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طورفصلی برای مدتی که از ششماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

4 ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها ودر شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجراءشدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده ومی‌شود.

5 ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد.

            در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد.

            هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به اواخطار می‌شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

            6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره‌واگذار گردد.

 

فصل دوم‌: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن‌

 

            ماده 3 ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود.

            ماده 4 ـ موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینة‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

            ماده 5 ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.

            در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به‌شرح فوق درخواست کند.

            تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

            ماده 6 ـ مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یانمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت  و یا بانکی که از طرف‌سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد.

            دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

 

فصل سوم‌: در تنظیم اجاره‌نامه‌

 

            ماده 7 ـ در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان‌مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده‌مدت آن منقضی گشته طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌تواند برای‌تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست وخسارت‌تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

            تبصره 1 ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره‌شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجرمتوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم درموردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیزجاری است‌.

            ماده 8 ـ دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتی که قبلاً اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این‌قانون تعیین خواهد کرد.

            ماده 9 ـ در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر بایدطبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر درحکم‌، اجاره‌نامه تنظیم کنند.

            هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی ازطرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین‌برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضای اجاره‌نامه نشود نمایندة دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک‌سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ‌تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستأجر راموجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادرمی‌کند و این حکم قطعی است‌.

            ماده 10 ـ مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یابه نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این‌اختیار به او داده شده باشد.

            هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهدمالک می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست‌تنظیم اجاره‌نامه با هر یک از مستأجرین را بنماید.

            در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته‌باشد هریک از مستأجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای‌مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده‌قانونی او بنمایند. و

            ماده 11 ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به‌موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه‌تصریح بنماید:

            1 ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر بطور کامل ومشخص‌.

            2 ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این‌محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب‌دیگری تراضی نموده باشند.

            3 ـ عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و درصورتی که در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و باچه شرایطی صورت خواهد گرفت‌.

            4 ـ مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده روز از تاریخ‌سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌زائد بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکورباید در سند قید گردد.

   5 ـ اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین‌نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به‌طور صریح‌.

  6 ـ مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه داردیا خیر.

    7 ـ تعهد مستأجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت‌و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان‌اجرت‌المسمی‌.

 

فصل چهارم‌: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره‌

 

 ماده 12 ـ در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست کند:

  1 ـ در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی‌)

    2 ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شودکه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

  3 ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق‌یابد.

    4 ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه‌.

    5 ـ هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌شود.

   ماده 13 ـ هرگاه مستأجر به علت انقضای مدت اجاره یا درمواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف‌است بوسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که‌برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

  در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.

   از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای‌تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که‌مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است‌.

  ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

  1 ـ در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

  2 ـ در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستأجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه‌طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

 3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریداربخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود.

   4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یااشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

   5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.

  6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

   7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق‌باشد.

  8 ـ در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.

   9 ـ در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اج

/ 1 نظر / 30 بازدید
پانته آ

سلام میشه شمارتونو داشته باشم؟ 09361654895[لبخند]